Реконструкция жилого многоквартирного дома

Содержание
  1. Разрешение на реконструкцию: проходим все «круги ада»
  2. Отличие перепланировки и реконструкции
  3. Разрешение на реконструкцию
  4. Когда разрешение получено
  5. Реконструкция многоквартирных домов
  6. Реконструкцию нежилого здания
  7. Порядок согласования
  8. В каких случаях разрешение не требуется?
  9. Реконструкция нежилого помещения
  10. Вывод
  11. Реконструкция жилого помещения
  12. Реконструкция жилого помещения, основное содержание
  13. Реконструкция жилого помещения и законодательство
  14. Верховный Суд России о перепланировке и реконструкции помещений в многоквартирном доме
  15. Законодательство РФ о перепланировке, переустройстве и реконструкции помещений в МКД
  16. Согласование перепланировки, переустройства и реконструкции помещения в МКД
  17. Кухня и санузел не могут располагаться над жилыми комнатами
  18. Осс должно согласиться на использование земли для самовольной постройки
  19. Реконструкция под видом переустройства незаконна
  20. Орган ГЖИ может наказать УО за незаконную перепланировку в МКД
  21. Чем отличается реконструкция от перепланировки. Переустройство квартиры
  22. Ремонт 
  23. Переустройство 
  24. Перепланировка
  25. Реконструкция 
  26. Чем отличается реконструкция от перепланировки 
  27. Нормативная база
  28. Как получить согласие на реконструкцию/перепланировку?
  29. Как узаконить самовольную реконструкцию/перепланировку?
  30. Перепланировка и реконструкция — отличия, основания, многоквартирного жилого дома, капитальный ремонт
  31. Понятия
  32. В чем разница между перепланировкой и реконструкцией
  33. Жилого помещения
  34. Нежилого
  35. Виды переустройства
  36. Ответственность за незаконные действия
  37. Как узаконить
  38. Вопросы и ответы
  39. Если сделана пристройка к жилому дому
  40. Что разрешено делать
  41. Что запрещено
  42. Как согласовать через суд

Разрешение на реконструкцию: проходим все «круги ада»

Реконструкция жилого многоквартирного дома

Реконструкция – это внесение корректив в состояние жилого и нежилого объекта призванная улучшить его состояние, эксплуатационные характеристики. Часто это сопряжено с увеличением или уменьшением полезной площади, даже этажности здания. Разрешение на реконструкцию – это обязательный документ, который сделает все манипуляции законными и обеспечит их безопасность для окружающих.

Отличие перепланировки и реконструкции

Часто эти два понятия путают, поэтому, прежде чем разбираться в том, что такое реконструкция следует понять отличие от перепланировки помещения. Общее в них только одно – самовольное проведение таких манипуляций чревато административной ответственностью.

В процессе реконструкции обязательно сохраняются несущие конструкции, но может увеличиваться площадь за счет достройки и надстройки, так и уменьшаться.
Что касается перепланировки, то при ней фактическая площадь сохраняется, зато внутри могут произойти определенные изменения.

В результате них допускается корректировка целевого использования помещений. В том числе перевод их с жилищного фонда в нежилой.

Важно! Перепланировка может быть частью реконструкции. Но для проведения и одной, и второй манипуляции нужны специальные разрешения, соответствующие нормам Градостроительного Кодекса.

Разрешение на реконструкцию

Процедура перестройки частного дома – задача сложная и ответственная. Причем дело касается не только самой процедуры перестройки, но и получения разрешения на это. Под реконструкцией в этом случае подразумевается кардинальное изменение некоторых параметров дома, его технических элементов. Такие работы могут включать:

  1. Надстройку новых этажей.
  2. Пристройку к жилому блоку.
  3. Изменение конфигурации крыши, окон, дверей.
  4. Добавление, перемещение инженерных систем, коммуникаций.
  5. Другие кардинальные вмешательства.

Важно! Под реконструкцией не подразумевается перепланировка или капитальный ремонт – это абсолютно разные действия, которые имеют свои особенности и набор действий.

Хотя – это существенное вмешательство в состояние дома – все же при ней не допускается изменение или полная замена:

  • Несущих конструкций. Разрешен ремонт.
  • Снос несущих стен. Возможна только перестройка, достройка.

На все действия, проводимые в частном доме, следует получить разрешение у соответствующих инстанций. Это могут быть – пожарники, санэпидемстанция, городская администрация и другие структуры.

Специалисты государственных органов проведут проверку документов, в том числе проекта, который нужно предварительно разработать, обратившись к экспертам. Допускается обращение в государственную структуру или к частному специалисту, который имеет соответствующую лицензию.

А также будет проведен выезд на объект для осмотра. Необходимые документы:

  1. Заявление на проведение реконструкции.
  2. Право собственности на частный дом.
  3. Проект реконструкции. В нем должны быть четко описаны все работы, что планируется провести.
  4. Согласие всех проживающих/зарегистрированных в доме на проведения таких работ.
  5. Технплан на строение.

Срок рассмотрения пакета документов – 30 дней.

Для получения разрешения на проведение работ следует пройти этапы:

  • Обращение в БТИ для получения технического паспорта.
  • Предоставление пакета документов вместе с копией технического паспорта в отдел архитектуры. А также здесь составляется заявление на вызов архитектора для создания проекта будущей реконструкции.
  • Все вместе документы направляются на рассмотрение в отдел градостроения региона.
  • Посещение остальных инспекций – в том числе Госнадзор.

Важно! Все приведенные действия платные, за любую справку, штамп, печать придется платить. К тому же очередь желающих перестроиться большая, так что нужно набраться терпения и накопить денег для проведения этих процедур.

Когда разрешение получено

Получением разрешения на проведение реконструкции действия не заканчиваются. В случае если масштаб изменений не более 10 кв. м, то все действия допускается проводить самостоятельно. Когда же при реконструкции эта площадь больше, то нужно прибегнуть к услугам специалистов.

Реконструкция многоквартирных домов

Особенное внимание следует уделить реконструкции многоквартирного дома. Она зачастую проводится, если дом в аварийном или ветхом состоянии, но есть возможность восстановления для продолжения проживания в нем жильцов. Проведение таких работ не из дешевых, но в любом случае удобнее для администрации, чем отселение и предоставление нового жилья.

В основном такие действия проводятся органами муниципалитета, жилищной конторой или управляющей компанией. Просто так по решению властей проводить реконструкцию не допускается, нужно согласие собственников квартир в таком доме. Получить его можно только проведя общедомовые сборы.

На них происходит ознакомление с проектной документацией, а в ней должны быть:

  1. Конструктивные решения.
  2. Инженерно-технические моменты.
  3. Результаты инженерных изысканий.
  4. Другие важные моменты.

Важно! В результате проведения реконструкции многоквартирного дома, каждая отдельная квартира должна сохранить свои параметры – площадь, предназначение. А также не должна быть изменена планировка.

На время проведения подобных мероприятий, которые могут продолжаться даже несколько лет, людям которым негде остановиться предоставляется альтернативная жилплощадь.

Реконструкцию нежилого здания

Что касается реконструкции нежилого помещения, то тут также происходит изменение размерных параметров и внешнего вида здания. Могут быть возведены пристройки, надстроены дополнительные этажи и также нельзя затрагивать несущие конструкции, перекрытия между этажами.

Важно! Снос стен – это перепланировка, на нее требуется получение отдельного разрешения, соответственно и разные пакеты документов. Последствие незаконного проведения таких действий – штраф.

Потребуется разрешение для таких действий:

  1. Надстройка, снос этажей.
  2. Переустройство чердака в мансарду.
  3. Пристройка дополнительного нежилого помещения к зданию.
  4. Создание антресольного этажа.
  5. Замена коммуникаций и усиление конструкций.
  6. Изменение входов.
  7. Устройство тамбуров.
  8. Изменение формы дверных проёмов, окон.

Необходимые документы для проведения законной реконструкции нежилого здания:

  • Паспорт заявителя, другой документ, подтверждающий его личность.
  • Заявление в соответствующие инстанции.
  • Топографический план земли, на которой находится объект.
  • Проект и план проведения работ по реконструкции.
  • Свидетельство о праве собственности или арендный договор. То есть документ, на основании которого происходит распоряжение зданием.
  • Экспертное заключение в отношении технического состояния объекта.
  • Поэтажный план здания, чертежи всех помещений, которые будут реконструироваться.

Разрешение на реконструкцию позволяет проводить все действия согласно созданному проекту. Конечно, для того чтобы завершить узаконивание, необходимо соблюдать проект, только в этом случае объект удастся сдать в эксплуатацию.

Финальное разрешение на реконструкцию, после посещения всех инстанций выдают органы местного самоуправления. Это они сделают только после сбора всех документов и разрешений.

Не стоит забывать, что узаконить реконструкцию нежилого помещения после проведения работ будет намного сложнее, к тому же собственника ждут штрафы. Для юридических лиц они очень большие, поэтому лучше делать все согласно букве закона.

Порядок согласования

Любые действия с жилым или нежилым фондом требуют согласования. Процесс этот не очень сложный, но требует временных затрат, так как нужно посетить много инстанций. Первым делом нужно получить копию техпаспорта здания.

Это несложно, так как подобный документ выдается по требованию собственника недвижимости в БТИ. Вместе с указанными выше документами он предоставляется в городской отдел архитектуры. Также необходимо заказать проект реконструкции.

А также потребуется обратиться в  санэпидемстанцию, коммунальные службы, пожарную инспекцию. Касательно коммунальных служб, то виза от них необходима, если происходит вмешательство в инженерные системы: отопительную, водоснабжения, электропроводку, подведение газа.

Следующая инстанция куда придется обратиться – это жилищная комиссия. Именно она проводит оформление акта о выполненных работах. После этого документы передаются в муниципалитет.

В каких случаях разрешение не требуется?

Для отдельных действий в здании как жилом, так и нежилом разрешения не нужны. К таким манипуляциям относят:

  1. Установка окон, дверей в проемы, которые уже есть. В том числе замена старых конструкций.
  2. Изменение площади помещения и конфигурации его за счет сноса перегородок (не несущих стен!).
  3. Проведения любых работ, что не будут иметь результатом увеличение или уменьшение площади.

По пунктам 2 и 3 разрешение не требуется, если будет соответствующее письмо организации, уполномоченной на выдачу, указанного документа, что на проведение таких строительных работ не требуется разрешение на строительство и как следствие разрешение на ввод в эксплуатацию.

Реконструкция нежилого помещения

Особенных отличий в реконструкции нежилого помещения нет. Единственный важный момент – это необходимость получения разрешений от жильцов многоквартирного дома, если при проведении реконструкции присоединяются помещения общего пользования.

Вывод

Реконструкция – это существенное вмешательство в первичное состояние объекта – дома или нежилого помещения. Для проведения подобных работ необходимо получение разрешений, так как при несоблюдении строительных норм есть риск потери целостности и разрушения.

Источник: https://StranaZakonov.com/nedvizhimost/pereplanirovka/razreshenie-na-rekonstruktsiyu

Реконструкция жилого помещения

Реконструкция жилого многоквартирного дома

В данной статье подробно рассказывается как проводится реконструкция жилого помещения, и все что об этом надо знать. После долгих лет эксплуатации любое здание требует реконструкции жилого помещения.

Но для этого всегда следует понимать, насколько этот вопрос оказывается щепетильным, и даже порой неразрешимым.

Поэтому здание требует согласованностью с законодательством, где разрешается капитальное изменение основной конструкции здания.

Любая реконструкция жилого помещения — это изменение основных параметров сооружения, его основных частей. Сюда же следует прописать и надстройку, любую перестройку, а также полное расширение сооружения, требующего капитального ремонта или же строительства.

Следует сюда вписать и полную замену, но или полное восстановление несущей конструкции построений, требующего любого капитального построения.

В качестве исключения могут послужить только отдельные детали подобных конструкций на любые похожие варианты, которые заметно улучшили бы основные показатели похожих конструкций.

Уважаемые читатели! Наши статьи рассказывают о способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (800) 555-93-50. Это быстро и бесплатно!

Кроме тов в число работ также можно будет вписать и комплекс работ осуществляемые для переустройства любого жилого здания с его возможным техническим износом.

Она же будет предполагать полную замену уже застаревших материалов, но или установку любого другого инженерного устройства, которые требуются для дальнейшего усиления всей конструкции.

Здесь же должны быть предприняты основные меры по увеличению теплотехнической характеристики жилого здания, по его полной перепланировке, но и по заметному повышению всей площади при помощи надстройки дополнительной мансарды, но или этажей.

Реконструкция жилого помещения, основное содержание

Любая работа по реконструкции жилого здания, состоит из комплекса разных строительных работ, осуществляющие любые организованные технические мероприятия, которые в дальнейшем связуются с полным изменением некоторых важнейших технологически экономических показателей.

Общего количества, а также основной жилой площади квартир, его основного строительного параметра, но и общего параметра всего здания.

Все это будет осуществляться в единственных целях — для полного улучшения качества условий для проживания, а также важнейшего качества обслуживания с учетом увеличения всего объема всех предоставляемых услуг.

Реконструкция жилого помещения и законодательство

Основное положение о любой организации проведения реконструкции, а также ремонтных работ, но и технического обслуживания всех жилых зданий, сооружений для предоставления коммунальных, но и любых других социально-культурных систем. Любые ведомственные нормативы относительно строительных работ. Все это также предусматривается в законодательстве, где имеется основное положение об осуществлении, но и проведении реконструкционных работ.

Полная реконструкция жилого здания — это переоборудование всего здания с единственной целью усовершенствования его основных объемов, но и конечно, архитектурных данных. За счет всего этого осуществляется полная перепланировка жилых помещений, секций, а также этажей, но или вовсе нежилых комнат.

Изменение может коснуться и функциональное назначение, в том числе и конструкций, технических качеств, требующих профессиональную инженерную перепланировку.

В обязательном порядке будут учитываться все современные требования при любом изменении параметра жилого здания при помощи построек из совершенно новых материалов, а также элементов.

Согласно с федеральным законодательством, то в Градостроительном кодексе России имеются некоторые изменений по использованию новых идей по реконструкции здания.

Все эти изменения коснутся увеличения параметров сооружения, а также капитального строительства сооружений, их небольших участков, пристроек и много чего другого. Не стоит забывать, что под словом строительство понимается — создание основного здания, его построение и так далее.

Капитальное строительство осуществляется в местах, где старые здания сносятся, и вместо него строится совершенно новый вариант здания.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 

+7 (800) 555-93-50 (Регионы РФ)

+7 (495) 317-12-91 (Москва)
+7 (812) 429-74-51 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

В стат. 754 гражданского кодекса России данный процесс состоит из полного обновления, перестроек, а также реставрации жилого и нежилого здания, но и других сооружений.

В соответствии с постановлением Госстроя РФ под основным понятием реконструкции жилого здания обычно понимается целый комплекс работ, основанных на построении сооружения, а также любых организованных технических мероприятий, связующихся с полным изменением некоторых технических и экономических показателей. Здесь же в обязательном порядке рассматриваются нагрузки, основные планировки комнат, расчет строительного размера, но и общего объема здания в целом. Все это будет осуществляться с единственной целью для дальнейшего изменения основных условий использования и много чего другого.

В этой статье вы узнали, как проводится реконструкция жилого помещения. Если у вас возникли вопросы и проблемы, требующие участие юристов, то вы можете обратиться за помощью к специалистам информационно-правового портала «Шерлок». Просто оставьте на нашем сайте заявку, и наши юристы вам перезвонят.

Источник: https://www.cherlock.ru/articles/rekonstrykciya-jilogo-pomesheniya-

Верховный Суд России о перепланировке и реконструкции помещений в многоквартирном доме

Реконструкция жилого многоквартирного дома

Жители многоквартирных домов для улучшения жилищных условий проводят перепланировку, переустройство, реконструкцию помещений, а иногда и возводят самовольные постройки на придомовой территории. Рассказываем о позиции Верховного Суда РФ в отношении легализации подобных изменений в МКД.

Законодательство РФ о перепланировке, переустройстве и реконструкции помещений в МКД

Перепланировка, согласно ч. 2 ст. 25 ЖК РФ, – это изменение конфигурации помещения, когда потребуется внести изменения в его техпаспорт. Она может включать перенос или полный демонтаж перегородок, перенос дверных проёмов, расширение жилплощади, устройство дополнительных санузлов и т.д..

При переустройстве, или переоборудовании, в помещении устанавливаются, заменяются или переносятся инженерные сети, санитарно-техническое, электрическое оборудование. Эти изменения также влекут внесение правок в техническую документацию МКД (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).

Реконструкция, в отличие от переоборудования и перепланировки, меняет параметры всего МКД: высоту, площадь, объём (ст. 1 ГРК РФ).

К реконструкции относятся замена несущих конструкций, надстройка и перестройка, расширение объекта капитального строительства: утепление стен, пристройка дополнительного помещения, объединение двух помещений на разных этажах в одно, снос перегородки между балконом и внутренним помещением и другие работы.Как проводить перепланировку в многоквартирном доме

Согласование перепланировки, переустройства и реконструкции помещения в МКД

На проведение работ по изменению характеристик помещения или даже всего МКД собственник должен получить сначала согласие общего собрания собственников, совместно владеющих общедомовым имуществом (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Уменьшать или увеличивать размер общего имущества можно только с согласия всех собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Это правило касается реконструкции, переустройства и перепланировки, использования части придомовой территории, когда происходит присоединение к помещению собственника части общего имущества дома (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Помимо согласия ОСС, для проведения перепланировки или переустройства помещения в многоквартирном доме собственнику необходимо получить разрешение органа местного самоуправления (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ).

Судебная практика допускает легализацию таких работ после их проведения. Суд должен установить, что изменения в помещении не нарушают прав других жителей МКД и не создают угрозы их жизни и здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). В ином случае собственник помещения обязан вернуть помещение в прежнее состояние согласно технической документации (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).

Разберём несколько судебных дел, в которых рассматривались вопросы о приведении помещений после перепланировки, переустройства и реконструкции в соответствие с техпаспортом.Реконструкция помещения в многоквартирном доме: как никого не обидеть

Кухня и санузел не могут располагаться над жилыми комнатами

Требование санитарных норм стало решающим в судебном процессе о перепланировке квартиры в одном из МКД Краснодара. Собственник обратилась в орган МСУ с заявлением для получения документов на уже проведённое переустройство помещения. Муниципалитет отказался выдать разрешение. Собственник обратился в суд.

Первая инстанция и апелляция признали право истца на сохранение квартиры в переустроенном виде, посчитав, что изменённое жилое помещение отвечает требованиям СП-54, не нарушает прав соседей и не угрожает их жизни и здоровью.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в Верховный Суд РФ. ВС РФ отметил, что суды не приняли во внимание существенные обстоятельства дела. Согласно п. 3.8 СП-2.1.2.2645-10, в жилых зданиях запрещено размещать над жилыми комнатами и кухнями ванные и туалеты. Отказ от выдачи разрешения на переустройство, выданный органом МСУ истцу, ссылался именно на это обстоятельство.

В ходе обследования и экспертизы жилого помещения установлено, что после переноса перегородок увеличилась площадь кухни и санузла. Поскольку квартира истца находится на четвёртом этаже, то существенным для дела являлось уточнение, над какими помещениями третьего этажа располагаются кухня и санузел после переустройства.

Суд первой инстанции и апелляционный суд не учли данное обстоятельство при вынесении решений. ВС РФнаправил дело на повторное рассмотрение.ВС РФ о незаконной перепланировке и кто за неё отвечает

Осс должно согласиться на использование земли для самовольной постройки

Семья, проживающая в квартире на первом этаже по договору соцнайма, возвела две пристройки к квартире, увеличив её площадь в 2 раза. Реконструированное помещение не нарушало требований СП-2.1.2.

2645-10, требований к пожарной безопасности и соответствовало техническим регламентам, действующим на территории РФ.

Однако орган МСУ отказал в сохранении квартиры в переустроенном состоянии, и спор был перенесён в зал суда.

Первая инстанция, а за ней и апелляционный суд удовлетворили требования жителей квартиры. Судьи посчитали, что возведённые пристройки не нарушают права и интересы других граждан, не угрожают их жизни и здоровью, соответствуют санитарным и строительным нормам. Поэтому, согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, суды разрешили сохранить помещение в переустроенном виде.

Верховный Суд РФ, куда муниципалитет обратился с кассационной жалобой, не согласился с выводами первых двух судов. ВС РФ отметил, что пристройка возведена на земельном участке, входящем в состав общего имущества МКД.

Она представляет собой помещение с отдельным входом из монолитного железобетонного фундамента в кирпичными наружными стенами и кровлей.

Такая постройка изменила площадь квартиры, а также увеличила общее имущество МКД за счёт новых ограждающих конструкций.

ВС РФ указал, что для проведения подобной реконструкции, когда изменяется общее имущество дома, необходимо получить согласие всех собственников помещений в МКД (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Истцы не выносили вопрос на ОСС.

Также существенным для суда являлся факт использования без согласия ОСС земли, входящей в состав общего имущества МКД. Пристройка к квартире на земле без получения согласия на её использование может быть признана самовольной постройкой в силу ст. 222 ГК РФ.

Эти обстоятельства суды первой и апелляционной инстанций не рассматривали, поэтому ВС РФ направил дело на новое рассмотрение.Земельный участок в составе общего имущества МКД

Реконструкция под видом переустройства незаконна

Собственник решил в принадлежащей ему квартире устроить офис. Орган МСУ выдал разрешение на перевод жилого помещения в нежилое и проведение переустройства в соответствии с представленным проектом. Однако владелец квартиры произвёл реконструкцию: появился второй этаж, который существенно увеличил общую площадь бывшей квартиры.

Результат работ не соответствовал согласованному проекту, поэтому орган МСУ отказал в выдаче акта на ввод помещения в эксплуатацию. Собственник с таким решением не согласился и обратился в суд.

Первая инстанция не поддержала истца, подтвердив позицию муниципалитета: результат работ не соответствует проектной документации, в которой не предполагалась реконструкция помещения и элементов МКД и надстройка второго этажа. Вопрос о переустройстве не выносился на общее собрание собственников. Своими действия истец нарушил права третьих лиц, поскольку самовольно увеличил свою долю в праве общей собственности на общедомовое имущество.

Апелляционный суд отменил это решение, указав на то, что собственник может сохранить переустроенное помещение. Проведённые работы не создают угроз жизни и здоровью других лиц, не нарушают их права и интересы. Важным для суда аргументом для принятия решения в пользу истца стало обращение собственника за разрешительными документами в орган МСУ.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в ВС РФ, который согласился с выводами суда первой инстанции. Верховный Суд РФ подтвердил, что истец нарушил требования закона, не получив согласия всех собственников помещений в МКД и органа МСУ на реконструкцию. Выполненные в нежилом помещении работы изменили параметры площади бывшей квартиры и общего имущества МКД.

Судья уточнил, что, согласно п. 26 постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, отсутствие разрешения на самовольную постройку не может стать причиной для отказа в иске о признании права собственности на такую постройку. Необходимо установить, правомерно ли отказал орган МСУ в выдаче разрешительных документов.

Поскольку истец не обращался в муниципалитет за разрешением на реконструкцию помещения с изменениями элементов МКД, то ВС РФ отменил определение апелляционной инстанциии постановил снова рассмотреть апелляционную жалобу.ВС РФ о реконструкции помещения в многоквартирном доме

Орган ГЖИ может наказать УО за незаконную перепланировку в МКД

Управляющие организации должны иметь в виду, что факт незаконных перепланировок и переустройств с изменением общего имущества МКД может быть зафиксирован при плановых и внеплановых проверках органа ГЖН. В таком случае орган жилнадзора может обязать УО привести общее имущество МКД в состояние согласно техдокументации, если собственник отказывается это делать.

В таком случае УО может:

  • вынести вопрос о легализации переустройства на общее собрание собственников помещений в МКД;
  • привести общее имущество в соответствие с техпаспортом МКД и через суд потребовать с собственника возмещения затрат.

Также Жилищный кодекс РФ предусматривает наказание владельцу переустроенной квартиры, если он не выполнит решение суда о возвращении помещению начального вида. Согласно ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, помещение может быть продано с торгов. Вырученные средства будут направлена на работы по возвращению квартиры к прежней планировке.

Источник: https://roskvartal.ru/soderzhanie-mkd/9459/verhovnyy-sud-rf-o-pereplanirovke-i-rekonstrukcii-pomescheniy-v-mkd

Чем отличается реконструкция от перепланировки. Переустройство квартиры

Реконструкция жилого многоквартирного дома

Разбираемся с терминологией

На первый взгляд, между всеми этими понятиями особой разницы нет. Но это только на первый. На самом деле процессы разные. И почти все они требуют разрешений и согласований с заинтересованными службами. Давайте посмотрим на работы внимательнее, пойдем от самого простого к сложному. 

Ремонт 

Ремонт квартиры или дома подразумевает проведение внутренних или внешних строительных и отделочных работ без изменения конфигурации помещения и его инженерных систем. Вы можете изменить цвет и материал покрытия стен, пола и потолка. Заменить сантехнические изделия и электрические приборы. Поменять двери и окна на новые. 

Ремонтом считаются работы, которые не вносят изменений в план квартиры. Например, вы можете сменить деревянные окна на пластиковые или поменять старую модель унитаза. Но поставить новый унитаз необходимо на то же самое место, где стоял старый. Перенос его на другое место — уже переустройство, а его проведение уже требует разрешений и согласований. 

Переустройство 

Переустройство — процесс, в результате которого вносятся изменения в инженерные сети дома или квартиры. Инженерными считаются газовые и электрические сети, система водоснабжения, канализации и вентиляции. 

Например, перенос кухонной мойки из одного угла кухни в другой, с прокладкой дополнительных водопроводных и канализационных труб считается переустройством, прокладка дополнительного кабеля для установки еще одной розетки в комнате — тоже. Вроде бы несложная работа, которую часто делают во время косметического ремонта, но и это изменение электрической сети необходимо согласовать. 

Согласовывать переустройство нужно у профильной службы (например, перенос газовой плиты — в районной газоснабжающей организации), а все изменения должны быть внесены в план квартиры и утверждены в БТИ.

Перепланировка

Перепланировка — это изменение конфигурации помещения. Полный или частичный демонтаж стен и перегородок и возведение новых, добавление или ликвидация оконных и дверных проёмов, изменение их размеров. Можно даже переносить несущие конструкции или изменять их конфигурацию. 

Так, если вы хотите объединить кухню с гостиной, прорубив дополнительный дверной проем в стене между ними, — это классическая перепланировка. Превращение открытой лоджии в теплое жилое помещение — тоже. 

Перед тем, как проводить перепланировку, проект будущих изменений обязательно надо согласовать в органах местного самоуправления. О том, какие документы вам потребуются, как и где их согласовывать — читайте в специальном материале. 

Реконструкция 

Реконструкцией принято называть изменение технических характеристик и общих параметров объекта. Она предполагает изменение этажности дома, сооружение надстроек и пристроек, изменение инженерных систем. Несущие конструкции во время реконструкции можно восстанавливать и ремонтировать, но не заменять. 

Реконструкция — более широкое понятие, чем перепланировка, хотя эти два термина часто путают. Процесс реконструкции может включать в себя и перепланировку, и переустройство, и ремонт. Естественно, для проведения реконструкции до ее начала нужно рассчитать и утвердить проект, а после — согласовать и утвердить во всех инстанциях внесенные изменения. 

Чем отличается реконструкция от перепланировки 

  • При реконструкции можно менять конфигурацию помещения, добавляя какие-то площади (пристройки, этажи, дополнительные комнаты). Перепланировка же проводится в рамках исходной имеющейся площади, которая остается неизменной
  • Во время реконструкции можно работать и с фундаментом (если вы проводите реконструкцию частного дома), и с фасадом. Например, утеплить его или сделать вентилируемым. Перепланировка же касается работ только внутри помещения 
  • Реконструкция не затрагивает изменение несущих конструкций здания. Задача реконструкции — восстановить изношенные части здания, вернуть несущим элементам первоначальные проектные параметры. Например: когда-то в несущей стене прорубили дверной проем, сделали перепланировку. Позже этот дверной проем заложили кирпичом или залили бетоном так, что исходные свойства несущей стены были восстановлены. Это уже реконструкция
  • Реконструкция в большинстве случаев подразумевает полную или частичную замену инженерных сетей. Перепланировка может и не затрагивать эти коммуникации

Если проще: допустим, вы желаете добавить второй этаж или жилую мансарду к своему одноэтажному коттеджу — это реконструкция. А если хотите из одной большой комнаты сделать две, соорудив перегородку — это перепланировка.

А если собираетесь протянуть после перепланировки дополнительные электрические кабели во вторую комнату для розеток и люстры — переустройство.

Нормативная база

Жилищный кодекс РФ – один из основных документов, регламентирующих реконструкцию и переустройство. Особое внимание стоит обратить на 4 главу. Там всего 5 статей, в которых подробно описано, как подать заявление на перепланировку, почему могут отказать, и к чему приведет нарушение данных законов.

Также обратите внимание на ФЗ РФ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009. В нем, как в Яндексе, найдется все: от требований пожарной безопасности до качества воздуха и микроклимата.

246 статья ГК РФ и 6 глава ЖК РФ напомнят, что распоряжаться имуществом, находящимся в долевой собственности, можно только с согласия всех владельцев. Поэтому покрасить фасад дома в розовый получится только в мечтах или во сне. Общее имущество, как-никак.

Как получить согласие на реконструкцию/перепланировку?

Чтобы сделать реконструкцию или переустройство, ваши намерения сперва придется согласовать с органом местного самоуправления. Документов совсем немного, поэтому мороки с их сбором быть не должно. Итак, приготовьте следующие бумаги:

1. Заявление по утвержденной форме

2. Правоустанавливающие документы на жилое помещение

3. Готовый и оформленный в установленном порядке проект реконструкции или перепланировки

4. Технический паспорт жилого помещения

*5. Согласие в письменной форме всех членов семьи, которые занимают жилое помещение (если вы не собственник)

*6. Специальное разрешение на реконструкцию или перепланировку (если жилое помещение или дом являются памятниками истории, архитектуры или культуры)

Решение, быть в квартире объединенному санузлу или нет, примут в течение 45 дней. На то, чтобы получить соответствующий документ, уйдет еще 3 рабочих дня. И, наконец, согласие на перепланировку у вас в руках!

Как узаконить самовольную реконструкцию/перепланировку?

Что предпринять, если вы все-таки изменили планировку самовольно (настоятельно не рекомендуем это делать: велик риск навредить не только себе, но и окружающим)? По закону вы можете обратиться в суд и доказать, что снесенная стена или совмещенный санузел не нарушают права и интересы других граждан, а также не угрожают их жизни и здоровью. Если это соответствует действительности, велика вероятность, что Жилищная инспекция пойдет навстречу.

Теперь, когда вы понимаете разницу между этими вещами, можно смело приступать к изменению жилища. Если меняете самостоятельно, работайте по принципу «семь раз отмерь — один раз отрежь». Дело серьезное.  Но обратиться к инженеру, дизайнеру или архитектору будет проще. Сэкономите время и нервы.

Источник: https://legko.com/blog/p/bolshaya-raznitsa-pereplanirovka-pereustroystvo-ili-rekonstruktsiya

Перепланировка и реконструкция — отличия, основания, многоквартирного жилого дома, капитальный ремонт

Реконструкция жилого многоквартирного дома

У многих возникает желание повысить функциональность помещений, и сделать жилище более удобным или что-то пристроить к уже имеющейся недвижимости.

Подобные действия подразумевают проведение капитального ремонта.

Поэтому нелишним будет знать, чем отличается реконструкция от перепланировки и что это такое.

Понятия

Реконструкция — это изменение технических свойств и параметров сооружения, но не изменяющее при этом планировку.

Это капитальный ремонт фасада или, например, остекление лоджий или балконов, обустройство оконных и дверных проемов, восстановление внешнего облика здания.

Реконструкция подразумевает проведение следующих работ:

  • может меняться этажность здания (например, устройство антресоли);
  • на фасаде убираются старые элементы или закрепляются новые;
  • восстанавливаются несущие конструкции;
  • могут делаться пристройки;
  • меняется или восстанавливается отделка фасада здания;
  • обустраиваются тамбуры входов и новые входы;
  • делается новый балкон или лоджия, уже имеющиеся застекляются;
  • производится замена инженерных сетей (в некоторых случаях меняется их расположение).

Все вышеперечисленные работы могут выполняться в комплексе или по отдельности, при этом несущие конструкции и фасад меняются частично.

Перепланировка подразумевает изменение конфигурации и размеров помещений, их функциональности, но работы по усовершенствованию фасада не ведутся (исключение составляют оконные проемы).

Основная цель перепланировки — улучшение качества помещения для более комфортной эксплуатации его в дальнейшем.

Работы, которые относятся к перепланировке:

  • устройство новых стен, снос старых или изменение их местоположения;
  • демонтаж или создание перегородок;
  • изменение расположения или конфигурации дверных и оконных проемов.

Реконструкция — более широкое понятие, нежели перепланировка и под ней подразумевается гораздо больший объем работ.

Перепланировка представляет собой одно из направлений реконструкции.

В чем разница между перепланировкой и реконструкцией

Перепланировка и реконструкция имеют следующие отличия:

При реконструкцииВ результате перепланировки
Восстанавливаются несущие конструкции с целью достижения их изначальных характеристик, но перенос или изменение параметров не производитсяПодобные изменения возможны
Может коснуться фундамента зданияРаботы не затрагивают фундамент
Предполагает изменение площади помещений посредством пристроек, могут добавляться комнатыВсе изменения производятся в границах уже имеющейся площади
Часто полностью заменяются коммуникации с использованием современных материалов (например, полипропиленовые трубы)Подразумевает замену инженерных сетей в редких случаях, например, чтобы они соответствовали новой конфигурации помещений
Наружная отделка может существенно меняться. Например, при отделке шлакового дома варианты фасада могут быть самыми разнымиРаботы никак не касаются фасада здания (кроме окон)
Все остается на своих местах и соответствует первоначальному проекту, новый техпаспорт делать не надо. Для всех видов работ по реконструкции нужен проект, а чтобы объединить лоджии или балконы потребуется ещё и разрешение МоскомархитектурыМеняется техпаспорт недвижимости, так как внутреннее расположение комнат и их размеры уже не соответствуют документации

Главное отличие состоит в том, что:

  • при перепланировке фасад здания не меняется;
  • при реконструкции может быть увеличена площадь помещения, что происходит за счет расширения внешних границ и изменения параметров, могут затрагиваться несущие конструкции здания.

Жилого помещения

Основания и порядок выполнения работ в жилых помещениях регламентируются гл. 4 ЖК РФ.

В соответствии с законодательством перепланировка может производиться только после согласования с уполномоченными органами.

После окончания работ изменения подтверждаются актом приемочной комиссии.

На нежилые помещения понятие самовольная перепланировка не распространяется, по этой причине все производимые в них изменения будут считаться реконструкцией.

Особенность реконструкции нежилых помещений заключается в изменении общей площади (чаще всего в сторону ее увеличения). А также в затрагивании несущих конструкций при выполнении строительно-ремонтных работ.

Переустройство регулируется ст. 25 ЖК РФ, где перечислены работы, относящиеся к этому понятию:

  • монтаж и замена электрического или санитарно-технического оборудования;
  • перенос, монтаж, ремонт инженерных сетей.

Виды переустройства

Понятие переустройство включает в себя внесение существенных изменений в систему электрооборудования, а также инженерного и технического.

Перепланировка предполагает демонтаж стен (например, если необходимо объединение двух квартир в одну), устройство новых перегородок и другие подобные работы.

В соответствии со ст. 25 ЖК РФ существует несколько разновидностей переустройства:

  • замена коммуникаций;
  • обустройство кухни, санузла (туалета и ванной)
  • замена электрическим оборудованием газовых плит;
  • изменение местоположения отопительных приборов, газовой и сантехнической системы;
  • замена устаревшего (при эксплуатации которого наблюдается увеличенное потребление водо- и энергоресурсов) либо установка дополнительного инженерного оборудования.

Под переустройством может подразумеваться ликвидация подводящих коммуникаций или инженерного оборудования.

Подобные работы могут выполняться, только если все стояки, по которым поступает вода и отводятся стоки остаются.

Ответственность за незаконные действия

Основное требование при проведении перепланировки — это безопасность жилого помещения и здания с технической точки зрения.

За самовольно проведенные работы предусматривается административная и уголовная ответственность.

  • Результатом сделанной незаконно (самовольно) перепланировки для собственника может стать штраф (2—2,5 тыс. рублей) и предписание Жилищной инспекции вернуть жилищу первоначальный вид.
  • В сложных случаях, когда ремонтно-строительные работы повлекли угрозу для здоровья и жизни окружающих для владельца предусмотрена уголовная ответственность.
  • Иногда возможна даже потеря права собственности на недвижимость.

Как узаконить

Перепланировка квартиры или частного дома, которая была сделана без предварительного согласования, может быть узаконена через суд.

Для того чтобы сделать законной через суд самовольную постройку надо иметь разрешение от местных органов власти на ввод объекта в эксплуатацию.

В Градостроительном кодексе указано, что для проведения реконструкции необходимо получение разрешений, в противном случае произведенные работы приравниваются к самостроям.

Собственник, который сделал реконструкцию или самовольно построил объект, может получить на него права, только если суд в отношении этого вопроса примет положительное решение.

Для того чтобы оформить право собственности на самовольную постройку, а также реконструкцию, перепланировку, либо переустройство надо:

  1. чтобы участок, где возведено строение был частной собственностью;
  2. получить разрешения уполномоченных органов.

Разрешения необходимы только для постройки или реконструкции.

При этом перечень уполномоченных органов, чье согласование необходимо может быть разным. Какие документы нужно будет предоставить, зависит от особенностей местного (а также регионального) законодательства.

Например, возможно, понадобится:

  • разрешение от пожарной охраны и СЭС;
  • заключение эксперта по строительству;
  • согласование со службой электросетей и газовой, водоканала;
  • проект.

Администрация, перед тем, как отказать в признании права собственности на самовольную постройку (либо отказать в сохранении помещения в реконструированной форме), вправе потребовать другую документацию.

Без приложенных документов она просто не примет заявление о признании права собственности на незаконную постройку или о сохранении жилища в перепланированной (реконструированной, переустроенной) форме.

Вопросы и ответы

Чаще всего у владельцев недвижимости возникаю вопросы, каким образом оформить право собственности на уже сделанную пристройку.

А также, какие работы разрешается проводить, что делать запрещено и как согласовать перепланировку через суд.

Если сделана пристройка к жилому дому

Пристройка расценивается как реконструкция всего здания, даже если его внешний вид никак не изменился.

Пристрой к дому, согласно законодательству, не может быть самостоятельным объектом недвижимости. Новым объектом собственности служит дом вместе со сделанной к нему пристройкой и будет поделен на правах долевой собственности между всеми владельцами (если их несколько).

Что разрешено делать

Разрешение администрации потребуется только на возведение жилого дома.

Без разрешения можно построить нежилые объекты недвижимости (сарай, баня, гараж).

Фасад многоквартирного дома является общим имуществом.

В соответствии со ст. 246 ГК РФ и ст. 44 ЖК РФ распоряжение имуществом, которое находится в долевой собственности, производится только с согласия всех владельцев.

Поэтому реконструкция общего имущества в многоквартирном доме должна выполняться на основании решения, принятого на общем собрании собственников.

Разрешается:

  1. демонтировать подоконную часть с последующим обустройством дверей, без выноса радиаторов общедомовой системы отопления на балкон;
  2. сделать в квартире сауну с дополнительной вентиляцией, гидро— и пароизоляцией. При этом объем парильной не должен быть больше 24 кубических метров. Сауна монтируется в виде цельной кабинки и обязательно должна иметь сертификат качества производителя;
  3. на последнем этаже можно сделать камин (дымоход и топка должны быть выпущены на заводе);
  4. если в квартире имеется один санузел, то выход во второй можно сделать из спальни.

Не надо согласовывать демонтаж встроенной мебели, косметический ремонт в комнатах и замену инженерного оборудования аналогичным по техническому устройству.

Что запрещено

Существуют работы, проводить которые категорически запрещено на законодательном уровне:

  • располагать жилые помещения под санузлом или кухней соседей сверху;
  • делать санузел и кухню над жилыми комнатами соседей снизу;
  • замуровывать трубы отопления, канализации и водоснабжения в стенах;
  • обустраивать теплые полы за счет общедомовой системы отопления и водоснабжения, а также на балконах или лоджиях;
  • прокладывать шланги и трубы кондиционера снаружи и устраивать с этой целью каналы в железобетонных стенах;
  • ставить краны на стояки отопительной системы, а также водоснабжения;
  • подсоединять тамбуры, предназначенные для общего использования к площади своего жилища;
  • выносить батареи общедомовой системы отопления на лоджию (балкон);
  • объединять комнату с балконом (лоджией) без последующего монтажа дверей;
  • изменять внешний вид рам на окнах (например, их цвет);
  • обустраивать кухню без окна;
  • объединять кухню, в которой стоит газовая плита с жилой комнатой либо коридором;
  • делать вход из кухни или жилого помещения в туалет;
  • делать жилые помещения без окон;
  • площадь жилой комнаты должна быть больше 9 м2;
  • ширина жилого помещения не может быть меньше 2,25 м;
  • санузел не должен быть проходным;
  • обустраивать санузел или кухню на балконе (лоджии) или в тамбуре;
  • делать балкон (лоджию) на подъездном козырьке;
  • входная дверь, если она открывается наружу, не должна служить препятствием для соседей при выходе из их квартиры.

Нельзя в домах, возведенных по проекту МНИИТЭП после 2006 года задевать ограждающие конструкции и несущие элементы.

Как согласовать через суд

Чтобы сделать законной перепланировку через суд, необходимо вместе с исковым заявлением предоставить документы:

  • свидетельство права собственности на недвижимость (копия и оригинал);
  • старый и новый техпаспорта (заказываются в БТИ);
  • планы квартир, расположенных этажом выше и ниже (можно взять в БТИ);
  • доверенность, заверенная у нотариуса на ведение дела на имя адвоката (если собственников несколько, то и доверенности должны быть от каждого из них).

Главные критерии, при которых можно сохранить жилище в переустроенном виде является отсутствие нарушений интересов и прав граждан, а также угрозы для их здоровья и жизни.

Чтобы подтвердить безопасность выполненных работ и их соответствие существующим нормам и правилам, необходима судебная строительно-техническая экспертиза.

Для ее проведения нужно подать в суд письменное ходатайство с перечислением вопросов для эксперта.

Как узаконить проект перепланировки нежилого помещения? Узнайте тут.

Какой существует порядок получения разрешения на перепланировку квартиры? Читайте далее.

Зная, какие отличия имеют перепланировка и реконструкция, собственник может определить, какую из этих правовых форм выбрать, если возникнет желание изменить потребительские свойства жилища.

Это позволит избежать неприятных сюрпризов в виде административной ответственности и финансовых потерь (штрафы, предписание вернуть жилище в исходное состояние за свой счет).

Источник: http://urpravo24.ru/pereplanirovka-i-rekonstrukcija/

Юрист-эксперт
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: